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Mietverträge mit Angehörigen

Mietverträge mit Angehörigen
Jeder, der Mieteinnahmen erzielt, darf auch Werbungskosten absetzen und so bei einem Verlust aus Vermietung und Verpachtung Steuern sparen. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag vom Finanzamt anerkannt wird. Bei einer verbilligten Überlassung von Wohnraum werden hierfür vom Finanzamt strenge Anforderungen gestellt.

Bei einer unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum sind Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht abziehbar. Wird eine Wohnung verbilligt vermietet, sind die steuerlichen Verluste absetzbar, solange die Mieteinnahmen mindestens 75 % der ortsüblichen Miete betragen. Bei einer Miete zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete verlangt das Finanzamt in der Regel eine Totalüberschussprognose. Die Überschussprognose wird auf einen Zeitraum von 30 Jahren gerechnet. Sie berücksichtigt die Mieteinnahmen sowie die Schuldzinsen, die Nebenkosten und die lineare Abschreibung. Ergibt sich eine positive Totalüberschussprognose, sind die Werbungskosten auch bei einer Vermietung zwischen   56 % und 75 % der Marktmiete in der Regel voll abzugsfähig. Fehlt ein Totalüberschuss, können die Kosten nur anteilig abgezogen werden.

Eine verbilligte Vermietung wird in der Regel nur in Frage kommen, wenn es sich um nahe Angehörige wie Eltern, Partner oder Kinder handelt. Die Vermietung an den Lebens- oder Ehepartner wird steuerlich besonders genau geprüft und nur in Ausnahmefällen anerkannt. Mietverhältnisse mit Eltern und erwachsenen Kindern sind leichter durchführbar. Dabei ist es nicht erforderlich, dass Eltern oder Kinder die Miete aus eigenem Einkommen bestreiten können.

Wichtig ist, dass der Mietvertrag hinsichtlich seiner Regelungen einem Drittvergleich standhält: Es müssen regelmäßige Mietzahlungen und eine Abrechnung der Nebenkosten erfolgen. Der Mietvertrag sollte schriftlich durchgeführt sein.

Die Bereitstellung von Wohnraum für Angehörige ist unter unterschiedlichen Gesichtspunkten sinnvoll. Für ältere Menschen wird Wohnraum dauerhaft gesichert, bei Kindern können hohe Mietkosten, z. B. an Universitätsstandorten vermieden werden. Für den Eigentümer sind die Investitionen sicher und unter Investitions- und Vorsorge-gesichtspunkten sinnvoll. Hält der Mietvertrag einem Drittvergleich stand, so kann unter den vorgenannten Voraussetzungen der Verlust aus Vermietung und Verpachtung auch bei verbilligter Überlassung an Angehörige genutzt werden.

Aufgrund der besonderen Sorgfalt empfehlen wir, Ihren Steuerberater im Einzelfall mit einzubeziehen.

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