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Immobilien als Alternative in der Finanzkrise?

Immobilien als Alternative in der Finanzkrise?

Ist jetzt die Zeit zum Umdenken? Was lernen wir aus der US–Immobilienkrise? Sind Sachwerte wieder interessant? Wie wird sich der Wohnungsmarkt in Deutschland entwickeln? Sind Wohnungsinvestitionen sicher?

Die Entwicklung auf den Finanzmärkten der Welt ist beunruhigend. Die globalen Auswirkungen aus der Finanzkrise sind noch nicht überschaubar. Das Streben nach Sicherheit ist in den Vordergrund getreten. Damit erlebt die Wohnimmobilie eine Renaissance. Sachwertgedanken früherer Jahre (Investition in sichere Immobilien) treten wieder in den Vordergrund. Doch wurde nicht die Finanzkrise durch die Immobilienkrise in den USA ausgelöst? Was war dort der Hintergrund? Und was ist in Deutschland anders?

Um diese Frage zu beantworten, werfen wir zunächst einen Blick in den Wohnungsmarkt der USA der vergangenen Jahre. In den USA setzte der Immobilienboom nach den Anschlägen auf das World Trade Center am 11. September 2001 ein. Dem damaligen Einbruch  des Aktienmarktes folgten deutliche Zinssenkungen zur Ankurbelung der Wirtschaft.  Immobilien hatten sich in der Krise als stabile Werte erwiesen. Das eintretende Wirtschaftswachstum  und niedrige Zinsen begünstigten das Investitionsklima.

Die Immobilie wurde rasch zu einem gesuchten Gut. Die Preise für Immobilien begannen zu steigen. Das Signal zum Einstieg war gesetzt. Immer breitere Bevölkerungsgruppen suchten das Immobilieneigentum - zur Eigennutzung und zur Vermietung. Die positive Entwicklung erhöhte die Risikobereitschaft bei Kunden und Banken. Immobilienkredite wurden alleine auf die Preissteigerungen bei den Immobilien abgestellt und unabhängig vom Einkommen gewährt – eine Nachfrage- und Preisspirale kam in Gang. Dabei wurde die Immobilie zum Geldautomat:

o Kredite mit variablen Zinsen wurden üblich
o Tilgungen waren nicht erforderlich
o auf Wunsch wurden die Zinsen den Krediten zugeschlagen
o über die Höhe der monatlichen Zahlung konnte der Kunde entscheiden
o gestiegene Preise ermöglichten Zusatzkredite für Konsumzwecke

Über die Immobilienfinanzierung wurde der Konsum in den USA angeregt. Die Preissteigerungen lagen bei 10% pro Jahr und höher. In Miami, in Los Angeles oder Washington verdoppelten sich die Immobilienpreise für Häuser und Wohnungen in weniger als 5 Jahren.

Die positive Preisentwicklung begünstigte die Entstehung des „Subprime-Marktes“. Kredite mit mehr als 1.000 Mrd. US$ wurden an Kunden vergeben, die mit Blick auf Bonität und Einkommen eigentlich vor einer Verschuldung hätten geschützt  werden müssen. Doch alle kritischen Stimmen wurden vom Erfolg widerlegt – die Preisblase wurde größer und größer.

Investmentbanken, Hedgefonds und Spezialinstitute erwarben Hypothekendarlehen mit attraktiven Verzinsungen und refinanzierten sich durch Anleihen. Das Eigenkapital der Banken wurde somit entlastet und Immobiliendarlehen wurden zu Wertpapieren gebündelt.
Die Bewertung durch Rating Agenturen erfolgte nach historischen – und damit nicht vorhandenen - Ausfallraten und blendete somit jegliches Risiko aus.

Es kam was kommen musste – steigende Zinsen und Übertreibungen in der Preisentwicklung läuteten die Gegenbewegung ein – die Zahl der Insolvenzen und Zwangsversteigerungen  stiegen drastisch an, Wertberichtigungen und Abschreibungen auf die neu entstandenen Wertpapiere belasten das Eigenkapital der Banken, führen zu steigenden Zinsen bei Neukrediten und Prolongationen und engen die Kreditspielräume für die Wirtschaft ein.

Vergleichen wir die Immobilienmärkte in Deutschland mit den Märkten in den USA – so zeigen sich deutliche Unterschiede:

o Eine Bereitschaft, Kredite ohne Ansehen der Bonität des Kunden zu
   vergeben, hat es in Deutschland bis heute nicht gegeben.
o Zinsvariable Hypotheken sind in Deutschland seit jeher eher die
    Ausnahme.
o Die Immobilie ist immer ein stabiler Vermögenswert gewesen.
o Preisentwicklungen gingen einher mit der wirtschaftlichen Entwicklung von
   Regionen – in wirtschaftsstarken Regionen stiegen die Preise –  in
    Regionen ohne wirtschaftliche Phantasie stagnierten oder fielen sie.

Die Rahmendaten für die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes sind für wirtschaftsstarke Räume positiv:

o Das Neubauvolumen ist seit Jahren stark rückläufig.
o Das Zinsniveau ist im Langfristvergleich unverändert günstig.
o Sachwerte haben ihren Wert auch in der aktuellen Finanzkrise behalten
o Sicherheit für Kapitalanlagen wird in Zukunft stärker gesucht werden
o Die Immobilie wird mit „Wohnriester“ verstärkt gefördert.

Die Vergleiche der Märkte zeigen, dass der Immobilienmarkt in Deutschland heute hoch interessant ist. Die Immobilieninvestition bietet Sicherheit. Sie wird an Bedeutung für die Altersvorsorge gewinnen. Eigennutzern wird der Immobilienerwerb mit Wohnriester leichter gemacht.  Für Kapitalanleger bietet die vermietete Immobilie gute Basisverzinsungen,  Wertsicherheit und die Chance auf Wertsteigerung. Unverändert bietet die Immobilie für den Anleger steuerliche Anreize insbesondere in der Modernisierung.

Der Zeitraum ist günstig. Der Markt bietet Sicherheit und gute Investitionschancen. Wohnraum wird dort benötigt, wo Menschen Arbeitsplätze finden. Hier werden Wohninvestitionen erfolgreich sein.

INDUSTRIA – Immobilien  bieten die Sicherheit, die unsere Kunden suchen. Unsere Immobilien liegen in Ballungsräumen mit positiven Wachstumsaussichten. INDUSTRIA ist seit mehr als 50 Jahren erfolgreich im deutschen Immobilienmarkt tätig. Gemeinsam mit der Degussa Bank bieten wir Wohnungseigentum, Finanzierung und Service bis hin zu gesicherten Mieteinnahmen aus einer Hand an. Wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen.

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