INDUSTRIA WOHNEN

23.09.2020

WIE SICH SOZIALE ASPEKTE MIT STABILEN CASHFLOWS VERBINDEN LASSEN

WIE SICH SOZIALE ASPEKTE MIT STABILEN CASHFLOWS VERBINDEN LASSEN

Ein Bericht von Klaus Niewöhner-Pape

Geförderter Wohnungsbau rückt zunehmend in den Fokus von Investoren. Doch lässt sich damit wirklich eine auskömmliche Rendite erzielen? Vor allem für sicherheitsorientierte Anleger eignen sie sich als Beimischung im Wohnportfolio. Zudem wird bezahlbarer Wohnraum geschaffen. Wie die Förderung in der Praxis funktioniert und worauf Anleger achten müssen.

Wohnimmobilien sind bei privaten und institutionellen Investoren aktuell sehr gefragt. In der Coronakrise haben sie sich bis heute als wertstabil gezeigt. Allerdings gibt es in den letzten Jahren eine Veränderung in der Wahrnehmung vieler Investoren: Bezahlbares Wohnen rückt in den Fokus von Anlegern, das Interesse richtet sich verstärkt auch auf geförderten Wohnraum, der lange Jahre vernachlässigt worden ist. Was hat diesen umfassenden Wandel bewirkt?

Zwei Entwicklungen haben zum Sinneswandel beitragen:
Erstens ist die Nachfrage nach Wohnraum in den Städten stark gestiegen, während gleichzeitig nicht genügend neuer Wohnraum zu günstigen Preisen geschaffen wird. Dieser Mangel gewinnt zunehmend auch politische Brisanz. Zweitens sind viele Investoren – institutionelle wie private – auf der Suche nach sicheren Cashflows und Renditen, die höher liegen als die aktuellen „Niedrigstzinsen“ von Anleihen oder Bankguthaben. Diese Investoren nehmen die – im Vergleich zum frei finanzierten Wohnungsbau – leicht niedrigere Rendite von gefördertem Wohnraum gerne in Kauf. Sie erhalten dafür im Gegenzug eine sehr hohe Einnahmesicherheit. Denn die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen reduziert Leerstands- und Ausfallrisiken.

 

Der heutige geförderte Wohnungsbau ist mit dem sozialen Wohnungsbau früherer Jahre nicht mehr zu vergleichen

Wichtig zu wissen ist: Der geförderte Wohnungsbau von heute ist nicht vergleichbar mit dem sozialen Wohnungsbau früherer Jahre. War der soziale Wohnungsbau in der Vergangenheit bestimmt von Kostenmiete und sehr langen Laufzeiten, stehen heute individuelle Mietentwicklungen und zeitlich begrenzte Förderlaufzeiten im Vordergrund. Üblicherweise liegen die Laufzeiten der Förderung heute zwischen 15 und 25 Jahren.
Während dieser Spanne wird die Miete moderat an die ortsüblichen Mieten gemäß Mietspiegel angepasst. Parallel hierzu werden die Fördermittel schrittweise reduziert. Die  sukzessive Mietanpassung entspricht in der Regel der allgemeinen Einkommensentwicklung.

Aus Investorensicht sichert die moderate Steigerung der Mieten über die Laufzeit die Gegenfinanzierung von laufender Instandhaltung und Modernisierung. Dies bringt wichtige Vorteile mit sich: Eine Verschlechterung der Gebäudequalität und damit häufig die Bildung von sozialen Brennpunkten kann so vermieden werden. Ein weiterer Unterschied zu früher und gleichzeitig ein großer Vorteil ist, dass die Wohnungen nach dem Auslaufen der Förderung in den frei finanzierten Markt übergehen. Am Ende hat der langfristig orientierte Investor ein Investment, für das es keine Bindung bei der Miete mehr gibt.

Wie funktioniert das Modell „Gefördertes Wohnen“ im Detail?
Zunächst müssen interessierte Anleger verstehen, dass es nicht das „eine“ Modell gibt. In Deutschland gibt es Fördermodelle vom Bund, von den Ländern und von den Kommunen. Teilweise können diese auch miteinander kombiniert werden. In der Praxis müssen Investoren prüfen, welche Modelle es an einem bestimmten Standort gibt und ob sich eine Inanspruchnahme für sie rechnet. Diese Prüfung bedeutet einen gewissen Aufwand, den die Investoren auf sich nehmen müssen.

 

Fördermodelle sehen mehrere Mechanismen vor, mit denen Nachteile bei der Rendite ausgeglichen werden sollen.

Allen Modellen ist gemein, dass die anfängliche Miete auf einem Niveau festgelegt wird, das deutlich unterhalb der Miete für frei finanzierte Wohnungen liegt. In der Praxis bewegen sich die Mietpreise bei gefördertem Wohnen in der Regel derzeit zwischen 6,50 und 9,00 Euro pro Quadratmeter kalt im Monat. Angesichts der hohen Herstellungskosten für Neubauimmobilien rechnen sich Investments mit einer Deckelung auf diesem Niveau nicht. Daher sehen die Fördermodelle verschiedene Mechanismen vor, die diese Renditenachteile ausgleichen. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um Baukostenzuschüsse, Tilgungszuschüsse, Mietaufstockungen oder zinsgünstige Darlehen.

Die Baukostenzuschüsse funktionieren wie folgt: Der Investor bekommt beispielsweise 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche von der öffentlichen Hand. Bei einer Wohnung, die 50 Quadratmeter groß ist, sind das beispielsweise 15.000 Euro. Auf diese Weise werden die Baukosten anteilig gegenfinanziert, sodass mit der Wohnung noch eine akzeptable Rendite erreicht werden kann. Eine andere Möglichkeit der Förderung sind Tilgungszuschüsse. Dies bedeutet, dass der Investor einen Teil des Fremdkapitals nicht mehr zurückzahlen muss. Wenn er beispielsweise einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro aufnimmt, um eine oder mehrere geförderte Wohnungen zu kaufen, dann muss er nur 80 Prozent der Darlehenssumme zurückzahlen. Der Zuschuss beträgt also hier 20.000 Euro.

 

Viele Anleger – sowohl institutionelle als auch private – legen immer mehr Wert auf die Nachhaltigkeit ihrer Investments

Daneben gibt es unterschiedliche Modelle des Mietzuschusses, die beispielsweise in Bayern Anwendung finden. In der Praxis zahlt der Mieter hier beispielsweise eine Miete von neun oder zehn Euro pro Quadratmeter und Monat kalt. Da diese Miete aus Sicht des Investors nicht kostendeckend ist, gibt es Mietzuschüsse von beispielsweise weiteren zwei Euro pro Quadratmeter von der öffentlichen Hand.
Das vierte Element sind zinsgünstige Darlehen. Hier erhalten Investoren von der öffentlichen Hand Darlehen, deren Verzinsung niedriger ist als bei Krediten zu Marktkonditionen. Allerdings haben die zinsgünstigen Darlehen an Bedeutung verloren. Der Grund dafür ist das Niedrigzinsumfeld, das die Vorteile dieses Instruments weitgehend wegfallen lässt. Trotz dieser Ausgleichsmechanismen ist die Rendite von gefördertem Wohnungsbau leicht niedriger als bei frei finanziertem Wohnraum. Allerdings ist der Unterschied gering. Die Nettoanfangsrendite liegt bei geförderten Wohnungen im Durchschnitt um 0,25 Prozentpunkte niedriger als bei frei finanzierten Wohnungen. Dazu ein Beispiel aus der Praxis: Ein Fonds kauft ein größeres Neubauprojekt mit Mietwohnungen an. Davon sind 30 Prozent geförderte Wohnungen und 70 Prozent frei vermietet. Der größere, freie Teil erreicht dann eine Anfangsrendite von 4,0 Prozent, der geförderte Teil 3,75 Prozent. Viele Investoren nehmen diese geringere Rendite gerne in Kauf, da sie – wie bereits erwähnt – so eine große Vermietungssicherheit erreichen. Es gibt aber noch eine weitere Motivation.
Viele Anleger – institutionelle wie private – legen immer mehr Wert auf die Nachhaltigkeit ihrer Anlagen. Dabei rücken neben den ökologischen Faktoren auch die sozialen Faktoren immer mehr in den Vordergrund. Bei Wohnimmobilien bedeutet das dass in erster Linie ein Teil der Wohnungen zu Preisen vermietet wird, die auch für geringe und mittlere Einkommen bezahlbar sind. Unterm Strich sind Sozialwohnungen eine sehr gute Beimischung für ein Wohnimmobilienportfolio. Die Diversifikation wird dadurch weiter vergrößert. Außerdem wird neben der Erwirtschaftung von stabilen, konjunkturunabhängigen Cashflows noch ein weiteres wichtiges gesellschaftliches Ziel unterstützt – nämlich die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.

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